Por que os imóveis subiram tanto?

O mercado imobiliário brasileiro cresceu muito nos últimos cinco anos, fechando o ano de 2010 com o maior volume histórico negociado. Isso foi sentido do Oiapoque ao Chuí, mas Brasília foi uma das capitais com os maiores aumentos de preços para imóveis novos, contabilizando mais de R$ 2 bilhões em vendas neste setor, ficando atrás apenas da capital paulista. É importante entender os motivos que levaram a este aquecimento de mercado. Eu aponto a pressão demográfica e as condições de financiamento como os principais fatores nesta mudança de cenário.

A população de Brasília cresce fora dos padrões nacionais desde sua fundação, aumentou mais de 400% de 1970 a 2000, superando então 2 milhões de habitantes, enquanto a população brasileira nem chegou a dobrar nesse período. Nos últimos dez anos, o Distrito Federal chegou próximo dos 2,5 milhões de habitantes, com população menor apenas que São Paulo, Rio de Janeiro e Salvador.

Os migrantes sempre foram os responsáveis pelo crescimento da população da cidade. Inicialmente, vieram os operários, depois as famílias dos funcionários públicos transferidos e, mais recentemente, o aumento se deveu ao incremento do funcionalismo e pelos trabalhadores dos setores de serviços. Brasília ainda é uma cidade em franco crescimento, mas está totalmente consolidada como centro urbano e já começa a apresentar dinâmica de metrópole. Áreas inteiras surgiram em poucos anos, com população, serviços e infra-estrutura própria. Abaixo vemos 3 fases do Plano Piloto em 35 anos de história:

O grande crescimento da população força a curva de oferta e demanda para o déficit habitacional. Porém, o crescimento populacional influiu menos do que um aspecto econômico básico: o crédito.

O incremento do crédito disponível, tanto em quantidade quanto em qualidade, é o principal fator do crescimento do mercado, e conseqüentemente dos preços. Nos últimos 10 anos, presenciamos o aumento do poder de compra das camadas médias da sociedade, proporcionado pelo sistemático aumento no prazo para pagamento dos empréstimos, o crescimento no percentual financiável e grande redução nas taxas de juros, culminando num crescente acesso ao crédito por parte tanto dos construtores/incorporadores como pelos mutuários.

Do ponto de vista do mutuário de 2000 a 2005, o financiamento da casa própria pelo SFH era possível em para prazos de 10 anos e no máximo 70% do valor total, mas normalmente só era possível financiar de 40% a 60% e com o prazo médio de 7 anos. De 2005 até hoje, este prazo foi alongado gradativamente para até 30 anos, e atualmente o percentual financiável padrão é de 70%, podendo chegar a 100%.

Devido às novas regras o volume nacional de financiamento habitacional desde 2004 pulou de R$ 5,4 bilhões para mais de R$ 70 bilhões. O número de unidades financiadas subiu de 274 mil para 686 mil no mesmo período. Isso é um retrato da entrada de um novo público consumidor mais ao centro da pirâmide de renda. Essa conjuntura fez as taxas de juros despencarem. Observe abaixo comportamento dos índices anuais de 2003 à 2010:

Com base nestes fatores podemos observar com mais precisão os motivos que levaram ao crescimento nos valores nominais dos imóveis novos, mesmo num momento de inflação controlada.

Num cenário de crédito restrito - 2000 a 2005 - era preciso desembolsar grande parte do valor do imóvel (média de 50%) durante a construção, o pagamento do saldo devedor tinha prazo curto e os juros eram altos. Hoje o mais comum é desembolsar em trono de 30% durante o prazo da obra e financiar o saldo após receber o imóvel em até 30 anos.

Com a melhora na condição de pagamento foi possível incrementar o preço final utilizando a teoria do crédito: vende-se mais caro se forem concedidos condição e prazo. Hoje o imóvel da classe média é escolhido levando-se em consideração principalmente a parcela que cabe no bolso, mais até do que o valor final.

Vamos a um exemplo variando apenas o prazo. A compra de um imóvel de R$ 200 mil num prazo de 360 meses (ou 30 anos) com 10% de entrada apresenta uma parcela inicial de R$ 2104,42. Para o prazo de 120 meses (ou 10 anos) com a mesma entrada, a parcela fica em R$ 3.108,80 mensais. E o que isso quer dizer? Isso mostra que a renda do mutuário de um plano para o outro teve que ser incrementada em 47%. Ou seja, muito menos pessoas têm acesso a esse imóvel (ou a esse crédito) num período mais curto. E isso vale para todos os outros aspectos do crédito citados que melhoraram com o tempo.

Como existe uma tendência de que a população continue crescendo rapidamente e ainda é possível melhorar muito a condição de financiamento, acredito que ainda tenhamos um franco crescimento nos preços para próximos anos.

Para o próximo post: Com o rápido incremento dos preços de imóveis novos nos últimos 5 anos, com índices de 15% a 25% ao ano nas principais regiões do DF, principalmente devido à dinâmica descrita acima, floresceu o mercado do ágio. Muitos investidores descobriram que comprar um imóvel para revendê-lo depois de algum tempo (pronto ou não) era uma atividade bastante rentável. Saiba como essa dinâmica funciona e como se beneficiar dela no próximo post do Guru Imobiliário.

Brasília tem os imóveis mais caros do Brasil?

É muito comum ouvir em rodas de amigos no DF a falácia de que Brasilia é o lugar com os imóveis mais caros do Brasil, e até do mundo. Isso certamente se deve ao fato de o mercado da Capital ter sido um dos mais dinâmicos do país nos últimos 30 anos.

Quando foi idealizada por JK e projetada por Niemayer e Lucio Costa a cidade e suas satélites deveriam ter 500 mil habitantes quando o projeto estivesse consolidado. Os fatos foram diferentes do que estava escrito no papel e a cidade ultrapassou 1 milhão de habitantes já no ano de 1980. No último censo do IBGE o DF contabilizou 2,469 milhões de moradores.

A cidade que cresceu muito mais do que foi previsto gerou sérias pressões no déficit habitacional que resultaram em cidades inteiras não vislumbradas inicialmente incrustadas no mapa do DF, como Águas Claras e Samambaia, e na sobre valorização de endereços nascidos nobres em todo o Plano Piloto, com valorizações superiores a 400% só neste início de século. Estes números influenciaram e puxaram para cima os preços das demais áreas adjacentes.

Isso causou a impressão de exorbitância nos valores e uma falsa criação da idéia de “Babilônia do Planalto Central”. Mas o fato é que os preços subiram no Brasil inteiro, e em certas localidades mais maduras subiram ainda mais que em Brasília. Isso se deveu muito mais a estabilização vivida desde o Plano Real e o alongamento dos prazos de financiamento da casa própria.

Vamos aos números atuais, pois fica mais fácil o entendimento.

Hoje, a região mais valorizada de Brasília é a na beira do Lago Paranoá, nas áreas Sul (SCES - próximo à Academia de Tênis) e Norte (SHTN - próximo ao Palácio da Alvorada). Os residenciais com serviços nestas regiões, Brisas do Lago, Life, The Sun, Ilhas do Lago, entre outros, são unanimidade entre os endinheirados. Os mais modernos, lançados de 6 anos para cá, acumulam os mais nobres e caros endereços da cidade.

Em Brasília a unidade para fins residenciais mais valorizada de que tenho noticia, e certeza dos valores, ou seja, apresentando o maior preço por m², foi uma unidade oferecida com o sugestivo nome de “camarote” no empreendimento Brisas do Lago. A unidade com 54,02 m² foi vendida no lançamento em maio de 2010 por R$ 633.000,00, a mesma unidade foi revendida 5 meses depois por R$ 800.000,00. Ou seja, seu preço por m² final foi de R$ 14.800,00. Se alguma outra unidade foi vendida por valor por m² superior tenho certeza que não passou muito disso. Estabelecemos aqui, para fins didáticos, o valor de R$ 15.000 como o teto para Brasília, de uma unidade de alto padrão.

Estamos falando de uma área exclusivíssima, onde, por padrão, são oferecidas unidades pequenas entre 30m² e 60m². Vamos revelar agora uma regra do mercado: quanto maior a unidade menor é seu preço por m². É de se esperar que houvesse unidades de 150 m² no mesmo padrão nesta região o valor por m² seria bem inferior.

Então, esse é o maior preço do Brasil? Nem perto. Vamos comparar essa unidade referência com outras anunciadas hoje em São Paulo e Rio de Janeiro.

É voz geral que no Rio de Janeiro o bairro de Ipanema é uma área exclusivíssima. Ao lado do Leblon, Ipanema está para o Rio como a beira do lago Paranoá está para Brasília. A grande procura no bairro é por moradia para a classe A+. Na Av. Vieira Souto, de frente para o mar, é muito difícil conseguir algo por menos de R$ 30.000 o m². Conversando com um gerente da Julio Bogoricin Imóveis, uma das mais antigas e respeitadas imobiliárias do Rio, descobri que para um apartamento Ipanema sem vista para o mar, com cerca de 100m², não se consegue nada de médio padrão e pronto para morar por menos de R$ 16 mil por m². Se achar ele compra. Abaixo seguem alguns anúncios do site ZAP.com.br de imóveis na região:

Em São Paulo essa realidade se repete. Temos vários exemplos de unidades por R$ 18-19 mil o m² no Jardim América ou Itaim Bibi. Localizei vários apartamentos grandes e prontos para morar neste critério de preço. Entrei em contato com um gerente de vendas da Coelho da Fonseca na cidade e ele confirmou que o mercado pratica estes patamares de preços e encontra-se muito aquecido.

Procurando pelo mundo, mesmo no desaquecido e super-ofertado mercado americano, achamos diversos imóveis muito mais valorizados que no Brasil. Na Europa a briga fica ainda mais inglória. Em Milão, Mônaco ou Londres temos exemplos de 20.000 Euros o m² ou mais.

Resultado, Brasilia não tem imóveis baratos, mas os preços estão condizentes com sua população. Até porque, como me disse certa vez um dos maiores incorporadores da cidade, caro é aquilo que não vende.

Apresentação do Guru Imobiliario

A partir de Março de 2011 o Guru Imobiliário vai iniciar a divulgação de uma série de artigos tratando dos assuntos de interesse do mercado imobiliário, no que diz respeito aos investidores, imobiliárias, corretores, construtoras, incorporadoras, compradores, locatários e mutuários.

O Guru Imobiliário é Carlos Garcia, um profissional com 20 anos de experiência corporativa. Conheça um pouco de sua história antes de atuar como empresário e consultor Private em investimentos:

Carlos Garcia foi Diretor de Vendas da terceira maior imobiliária do Distrito Federal, atendendo a mais de 30 construtoras e incorporadoras, e a maior em administração de locação, com mais de 3.000 imóveis na carteira. Iniciou suas atividades em agosto de 2009, assumindo uma equipe de 30 corretores, 4 gerentes e um faturamento médio de R$ 5 milhões mensais. No mês de maio de 2010 a empresa teve faturamento recorde de R$ 80 milhões, e esta equipe de vendas agora é composta por 23 gerentes e mais de 250 corretores. Como Diretor o Guru Imobiliario teve papel decisivo na busca de novos parceiros (construtoras e incorporadoras). Entre outras atividades, seu projeto de vendas on-line é um case do mercado imobiliário. O Guru foi Sócio-Diretor da Nova Administradora, gestora de ativos imobiliários e condomínios, responsável por uma carteira com mais de 80 condomínios e pelo planejamento de condomínios complexos de mais de 50 construtoras e incorporadoras no Distrito Federal, Goiás, Rio de Janeiro e São Paulo. Como Sócio-Diretor da G2 Tecnologia, coordenou projetos de e-commerce e telemetria, integralmente financiados por investidores privados e por programas governamentais de fomento tecnológico. Foi Sócio-Fundador da Garcia & Dostler Consultores Associados, onde desenvolveu forte expertise em Valuation & Project Finance e Project Planning, captando recursos públicos (FCO, FNE, FNO e BNDES) para empresas de todos os portes, tendo sido o principal responsável por mais de R$ 90 milhões em recursos captados. Atuou como Consultor Técnico da Incubadora de Empresas da Universidade de Brasília (UnB), desenvolvendo business plans, projetos de valuation para incorporação e alienação de negócios, avaliações econômico-financeiras de projetos e captação de recursos para cerca de 30 empresas. Foi coordenador em Brasília e instrutor do Núcleo Inovar (www.venturecapital.gov.br), iniciativa voltada para o fomento das atividades de Capital de Risco no Brasil capitaneado pela Fia/FEA-USP, com o intuito de buscar sinergias entre pesquisas multidisciplinares com o objetivo de desenvolver produtos e tecnologias avançadas. Destas iniciativas surgiram 21 novos produtos, processos e serviços que ganharam o mercado com grande sucesso. Carlos é bacharel em Administração de Empresas, com ênfase em Finanças, pela Universidade de Brasília (2000).